对于农村建房有几个困惑，苦于找不全相关的法律法规，求岳阳市农业农村局帮忙解答。

1.农村建房申报审批时，对农田、耕地和荒山是如何认定的？对房屋占用这些性质的土地各有什么面积上的要求？转为宅基地之前，是否还要办理土地转用审批手续？这些规定具体出自哪些法律法规和政府条例？从哪一年开始执行？

2.农村建房对层高有什么要求？是否允许建三层或者四层？如果建地下层，对高度有什么要求？对正屋和偏杂屋的占地面积有什么要求？如果建有多层，套内总面积不能超过多少？这些规定具体出自哪些法律法规和政府条例？从哪一年开始执行？

3.农村房屋周边是否允许建围墙？如果允许，能够圈占的土地面积是多大？这些规定具体出自哪些法律法规和政府条例？从哪一年开始执行？

4.没有农村户口的事业单位在职在编人员是否能申请在农村建房？若有户口落在农村的事业单位在职在编人员又是否能申请在农村建房？农村对“一户一宅”的具体要求是什么？这些规定具体出自哪些法律法规和政府条例？从哪一年开始执行？

问的问题有点多，希望得到权威的解答，本人将不胜感激！

网民朋友：

您好！您咨询农村建房的相关法律法规的来信收悉，现答复如下：

1、关于农村建房用地规定，农村村民建住宅用地申请时，农田、耕地和荒山按照2017年发布的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）认定。对住宅占用这些性质的土地按照《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2022年实施）、《岳阳市农村村民住房建设管理条例》（2020年实施）规定村民住房建设宅基地用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米实施。占用农用地建住宅的须按照《中华人民共和国土地管理法》（2020年实施）规定办理农用地转用审批手续（农用地转用由自然资源部门负责）。

2、关于农村建房层数与层高规定，按照住建部2011年印发的《乡村住宅建造技能方针（试行）》执行，农村建房允许两种布局方式：①一种是用于农户的庭院农业的生产，原则上不得超过3层；②另外一种脱离农业生产的农户，允许4-5层之间，住宅高度在2.6m-3m为宜，层高不得超过3.3米（此项工作由住房和城乡建设部门负责）。

3、关于农村房屋周边建围墙规定，根据2019年印发《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。因此农村村民建住宅可以建围墙，围墙占用的面积计入宅基地面积，不得超过农村宅基地审批面积。

4、关于农村建住宅的资格规定。根据《中华人民共和国土地管理法》(2020实施)等相关法律法规规定，农村宅基地所有权为村集体经济组织，资格权为具有建房资格的村民，不能继承，也不能向村集体经济组织以外买卖。集体经济组织成员资格认定不以公安户口条件为依据，资格认定参照新一轮农村产权制度改革确权成果为主要依据。因此不论有没有农村户口的事业单位在编人员因其不具有集体经济组织成员实质条件，均不具备建房资格，不能申请在农村建房。